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NOTÍCIAS / 31 mar 2023

Mais Habitação - A guia

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Conselho de Ministros aprovou novas medidas do Mais Habitação
O Conselho de Ministros aprovou esta quinta-feira, dia 30 de março de 2023, novas medidas do programa Mais Habitação, e há alterações e novidades relativamente ao primeiro esboço apresentado, devido também aos contributos recolhidos durante a consulta pública. O Governo já tinha dado luz verde aos diplomas dos apoios às rendas e crédito habitação, e aprovou mais duas propostas de lei - que vão seguir agora para debate no Parlamento, antes de chegarem a Belém -, e um decreto lei que visa promover o investimento em arrendamento acessível. O idealista/news preparou um guia daquilo que está agora em cima da mesa, para ajudar a entender este complexo processo legislativo que vai tocar o setor imobiliário e na vida de quem reside e investe em Portugal.
Na conferência de imprensa do Conselho de Ministros, em Almada, no quadro da iniciativa Governo Mais Próximo no distrito de Setúbal, o primeiro-ministro, António Costa, lembrou que a 16 de fevereiro o Governo colocou em discussão pública o programa Mais Habitação, trazendo para "o centro do debate político uma questão central para a vida dos portugueses", acrescentando que "dois objetivos principais norteiam o programa: em primeiro lugar, apoiar as famílias no acesso à habitação e, em segundo, garantir mais habitação acessível às famílias".
No passado dia 16 de março, recorde-se, o Governo aprovou os decretos-lei referentes aos apoios ao crédito habitação e às rendas para que as ajudas às famílias chegassem “ao terreno rapidamente”. 
Já a consulta pública do restante pacote de medidas foi adiada e terminou na passada sexta-feira, 24 de março de 2023, tendo recebido mais de 2.700 contributos provenientes de associações representativas de vários setores, entidades públicas e cidadãos, segundo o ministério da Habitação. Esses contributos foram também discutidos e avaliados pelo Governo antes do documento final ser aprovado em Conselho de Ministros. 
Esta quinta-feira, dia 30 de março, o Governo aprovou os seguintes diplomas:
  • Proposta de lei que estabelece medidas no âmbito do programa Mais Habitação, para estimular: novos projetos de arrendamento acessível, lançar uma nova geração de cooperativas de habitação acessível, dar confiança ao mercado de arrendamento, dar confiança às pessoas e mobilizar património disponível;
  • Proposta de lei que autoriza o Governo a rever os regimes jurídicos aplicáveis ao procedimento especial de despejo e à injunção em matéria de arrendamento, criando o Balcão do Arrendatário e do Senhorio.
  • Decreto-lei que altera “diversos regimes jurídicos da área da habitação, permitindo reforçar as condições para alcançar os objetivos traçados, desde logo, na implementação do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR)”.
O primeiro-ministro adiantou ainda que a simplificação do licenciamento em matéria habitacional será objeto de um diploma autónomo, a aprovar em Conselho de Ministros, no dia 27 de abril de 2023, juntamente com a legislação respeitante à conversão do uso dos solos e ao licenciamento industrial.
Numa entrevista à SIC, já depois de apresentadas as medidas, considerou o investimento de 2.700 milhões de euros como "um plano muito completo" e garantiu que o Governo vai aumentar a oferta de habitação pública através da construção de "26 mil fogos até 2026" mas que também quer "incentivar e mobilizar os privados", com a criação de incentivos para os proprietários para que coloquem as suas casas no mercado de arrendamento. Neste momento, segundo garante o líder do Executivo socialista, existem "quatro mil fogos já em execução", contando com obras do Estado e de municípios.
As propostas de lei aprovadas em CM 
Novos projetos privados de arrendamento
Cedência de imóveis públicos
O Governo quer disponibilizar em regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH) solos ou edifícios públicos para construção, reconversão ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento acessível. “A disponibilização será efetuada através de concurso, que irá estabelecer a modalidade da promoção, promover soluções inovadoras como a construção modular, e definir os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias”, segundo o documento explicativo cedido pelo Governo.
  • Tem como destinatários diretos as empresas privadas que cumpram critérios de elegibilidade para Contratos de Desenvolvimento para Habitação e as sociedades em que as empresas de construção civil participem.
  • A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários.
  • Os fogos promovidos e disponibilizados ao abrigo deste regime ficam sujeitos ao regime do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), seja no que respeita ao regime fiscal, seja no limite da renda praticada.
  • Os limites de áreas da habitação a custos controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.
Linha de financiamento bonificado de 250 milhões
O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento.
As casas promovidas com recurso a este apoio ficam afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, podendo ser fixado prazo maior no contrato de arrendamento, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas.
Esta linha servirá para estes projetos, mas também para projetos de Misericórdias, instituições particulares de solidariedade social e pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou de reconhecido interesse público, bem como cooperativas de construção.
Rendas fixadas
Desburocratizar o acesso aos incentivos inerentes ao Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), garantindo a estabilidade do valor de renda, é outro dos objetivos. A renda definida no momento da certificação do projeto, salvo vontade das partes, não pode ser alterada em função de revisões futuras das medianas do PAA.


Incentivos fiscais ao arrendamento acessível
  • Taxa de 6% de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis maioritariamente afetas ao Programa de Apoio ao Arrendamento (pelo menos 70 % afetos a PAA);
  • Isenção por 3 anos de IMI após aquisição ou reabilitação se afeto a PAA, podendo aplicar-se por mais 5 anos;
  • Isenção de IMT na aquisição ou na compra para reabilitação ou construção se após a reabilitação ou construção for afeta a PAA;
  • Isenção de AIMI, desde que estejam enquadrados no PAA;
  • Isenção de Imposto de Selo em contratos de arrendamento habitacional de imóveis destinados a arrendamento acessível.
Aposta numa “nova geração de cooperativas”
Imóveis do estado cedidos em direito de superfície
  • Tem como destinatários diretos as cooperativas;
  • A afetação do património é realizada através de cedência do direito de superfície, por um prazo máximo de 90 anos, não sendo permitida a transferência da propriedade plena para os beneficiários;
  • Os limites de áreas da habitação a custos controlados só se aplicam, nestes projetos, se houver recurso à linha de financiamento que será criada.
Financiamento bonificado – 250 milhões
A mesma linha para estimular os novos projetos de rendas acessíveis.
Projetos piloto com foco na habitação colaborativa
O Governo quer criar projetos-piloto, com a articulação do IHRU e a mobilização de municípios e entidades do setor para, no prazo de seis meses, serem iniciados projetos “democráticos e intergeracionais, com enfoque em modelos de habitação colaborativa e espaços de organização partilhada e/ou comum”, com especial enfoque nos jovens.

Foto de Born & Bred Creative no Unsplash
Descida dos impostos sobre o arrendamento
  • Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas
O Ministro das Finanças, Fernando Medina, apontou as políticas fiscais destinadas a melhorar o mercado de arrendamento e de habitação. A primeira dimensão para todos os que coloquem casas no arrendamento habitacional diminuindo a taxa de IRS de 28% para 25%, taxa que descerá significativamente à medida que aumenta a duração do contrato de arrendamento. Num contrato a cinco anos desce de 16% para 25%, num de cinco a 10 anos desce de 23% para 15%, de 10 a 20 anos de 14% para 10% e para mais de 20 anos desce de 10% para 5%. 
  • Isenção de IRS e IMI para construção de casas para renda acessível
Os que destinam ou constroem imóveis para arrendamento acessível, em que havia isenção fiscal, são agora também isentados de IMI. Os que celebrem contratos de desenvolvimento habitacional com o Estado não pagarão IMT nem imposto de selo nem o IVA das empreitadas.
  • Senhorios com casas com rendas antigas não pagam IRS e IMI
Os senhorios passam a não pagar IRS nem IMI pelos rendimentos prediais para quem tem imóveis no regime de rendas antigas.
  • Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento
As casas atualmente afetas ao Alojamento Local que transitem para o mercado de arrendamento até final de 2024 vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030.
  • Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo
O programa prevê isenção de mais-valias (ocorridas desde 1 de janeiro de 2022) na venda de imóveis da família desde que o valor se destine a pagar o empréstimo da casa de habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes.
  • Isenção das mais-valias de vendas ao Estado 
Está prevista a isenção de IRS para mais-valias de vendas ao Estado e entre particulares em que o valor da venda seja reinvestido em imóveis destinados a habitação acessível